¿Cómo funciona un crédito hipotecario para comprar una propiedad?

Comprar una casa o departamento mediante un crédito hipotecario es una de las formas más habituales de financiar una propiedad.

• “Evaluación → Preaprobación → Propiedad → Tasación → Títulos → Escritura → Conservador → Desembolso”

Sin embargo, obtener una preaprobación bancaria es solamente el comienzo del proceso.

Antes de comprar es importante entender cuánto puede financiar el banco, cuánto deberá aportar como pie, qué ocurre con la tasación, cómo se revisan los títulos y en qué momento se concreta finalmente el financiamiento.

Conocer estas etapas permite buscar una propiedad dentro de un presupuesto realista y enfrentar una negociación con mayor seguridad.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario es un financiamiento de largo plazo destinado, entre otros fines, a la adquisición de una propiedad.

La institución financiera presta una parte del dinero necesario para comprar el inmueble y, como garantía del crédito, se constituye una hipoteca sobre la propiedad.

El comprador pasa a ser propietario del inmueble una vez completada jurídicamente la operación, mientras la hipoteca permanece como garantía del crédito hasta que corresponda su alzamiento.

1. ¿Cuánto puede prestar el banco?

No existe un porcentaje de financiamiento único para todas las personas ni para todas las propiedades.

El banco evaluará diferentes antecedentes del solicitante, entre ellos:

• Ingresos.
• Estabilidad laboral o actividad económica.
• Nivel de endeudamiento.
• Historial financiero.
• Capacidad de pago.
• Edad y plazo solicitado.
• Características de la propiedad.
• Políticas de riesgo de la institución.

A partir de esta evaluación determinará cuánto está dispuesto a financiar y bajo qué condiciones.

Por eso, antes de comenzar seriamente la búsqueda de una propiedad es recomendable conocer aproximadamente su capacidad de financiamiento.

2. ¿Qué es el pie?

El banco normalmente no financia necesariamente el 100% del precio de una propiedad.

La parte que debe aportar directamente el comprador se conoce habitualmente como pie.

Por ejemplo, si una propiedad cuesta UF 8.000 y el banco estuviera dispuesto a financiar el 80% del valor considerado para la operación:

Precio propiedad: UF 8.000
Financiamiento 80%: UF 6.400
Aporte del comprador: UF 1.600

A esto deberán agregarse los gastos asociados a la compraventa y al financiamiento.

Este ejemplo es solamente ilustrativo. El porcentaje efectivo de financiamiento dependerá de cada institución, cliente y operación.

3. Preaprobación no significa aprobación definitiva

Esta diferencia es fundamental.

Una preaprobación permite tener una referencia respecto del financiamiento al cual podría acceder una persona según determinados antecedentes.

Pero todavía falta evaluar la operación concreta.

Cuando el comprador encuentra una propiedad, el banco deberá analizar también el inmueble y completar otras etapas del proceso.

Entre ellas pueden encontrarse:

evaluación definitiva → tasación → revisión legal → aprobación de la propiedad → escritura → inscripción → desembolso.

Por eso, no es recomendable asumir que una preaprobación significa que cualquier propiedad dentro de ese precio será automáticamente financiada.

4. ¿Qué ocurre cuando encuentro una propiedad?

Una vez encontrada la propiedad y acordadas las principales condiciones con el vendedor, comienza una nueva etapa.

El banco necesitará conocer y evaluar la propiedad específica que será adquirida.

Dependiendo de la operación, se deberán entregar distintos antecedentes del inmueble y de las partes.

Posteriormente se realizarán procesos como la tasación y revisión legal.

5. ¿Qué es la tasación bancaria?

El banco encargará normalmente una tasación para determinar el valor del inmueble que servirá como garantía del crédito.

Aquí aparece una diferencia importante:

Precio de compraventa ≠ necesariamente valor de tasación.

Comprador y vendedor pueden acordar un determinado precio, pero el banco realizará su propia evaluación.

Si la tasación resulta inferior al precio acordado, esto puede afectar el monto que la institución esté dispuesta a financiar.

6. ¿Qué pasa si el banco tasa la propiedad por menos?

Supongamos nuevamente que una propiedad se vende en UF 8.000.

Si el banco determina un valor de tasación inferior y calcula el financiamiento considerando ese valor conforme a sus políticas, el comprador podría necesitar aportar una cantidad mayor de recursos propios.

Por eso, disponer solamente del pie mínimo inicialmente calculado puede no ser suficiente en todas las operaciones.

Es recomendable conservar cierto margen financiero para enfrentar diferencias o gastos adicionales.

7. ¿Qué es el estudio de títulos?

El banco no solamente necesita saber cuánto vale la propiedad.

También debe revisar si jurídicamente puede ser adquirida y utilizada como garantía del crédito.

Para ello se realiza un estudio de títulos.

Dependiendo de las características del inmueble, se revisan antecedentes relacionados con:

• Dominio.
• Títulos anteriores.
• Hipotecas.
• Gravámenes.
• Prohibiciones.
• Situación jurídica del vendedor.
• Antecedentes necesarios para efectuar la transferencia.
• Otros documentos requeridos para la operación.

Si aparecen observaciones, estas deberán ser aclaradas o subsanadas según corresponda antes de continuar.

8. ¿Qué pasa si la propiedad del vendedor todavía tiene una hipoteca?

Esto es frecuente y no significa que la propiedad no pueda venderse.

Cuando el vendedor mantiene un crédito hipotecario vigente, la operación deberá estructurarse para permitir el pago de la deuda y gestionar posteriormente los alzamientos correspondientes.

Si comprador y vendedor trabajan con bancos diferentes, será necesaria además una adecuada coordinación entre las instituciones involucradas.

9. ¿Cuándo se firma la escritura?

Una vez aprobados los antecedentes financieros y legales, y cumplidos los requerimientos necesarios, se prepara la escritura correspondiente.

En ella se establecen, entre otras materias:

• Individualización de las partes.
• Propiedad adquirida.
• Precio.
• Forma de pago.
• Financiamiento.
• Hipoteca que se constituirá a favor del banco.
• Condiciones particulares de la operación.

Posteriormente se coordina su firma en notaría.

10. Firmar la escritura no significa que el proceso haya terminado

Después de la firma todavía existen etapas importantes.

La escritura debe continuar su tramitación para que se realicen las inscripciones correspondientes en el Conservador de Bienes Raíces.

En una operación hipotecaria deberán efectuarse las inscripciones necesarias para registrar al comprador como propietario y constituir las garantías correspondientes a favor de la institución financiera.

También pueden existir alzamientos relacionados con una hipoteca anterior del vendedor.

11. ¿Cuándo recibe el vendedor el dinero?

El momento del pago dependerá de la estructura de la operación y del cumplimiento de las condiciones establecidas por el banco y en las instrucciones correspondientes.

En términos generales, el banco no simplemente transfiere el dinero al vendedor el día que las partes firman la escritura.

Deben cumplirse las condiciones necesarias para que proceda el desembolso o la entrega de los documentos de pago.

Por eso, comprador y vendedor deberían conocer desde el comienzo cómo será pagado el precio y cuáles son las etapas necesarias para liberar los fondos.

12. ¿Qué gastos debe considerar el comprador?

Además del pie, una operación financiada mediante crédito hipotecario puede considerar gastos relacionados con:

• Tasación.
• Estudio de títulos.
• Notaría.
• Impuestos asociados al financiamiento cuando correspondan.
• Inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces.
• Seguros.
• Otros gastos operacionales del crédito.
• Comisión de corretaje, si corresponde.

Por eso recomendamos no destinar todos los ahorros disponibles exclusivamente al pie.

Es necesario considerar también los gastos necesarios para completar la operación.

13. ¿Qué conviene comparar entre distintos créditos hipotecarios?

Comparar solamente el dividendo puede entregar una visión incompleta.

Antes de elegir una alternativa conviene revisar:

• Porcentaje de financiamiento.
• Pie requerido.
• Tasa de interés.
• CAE.
• Costo total del crédito.
• Plazo.
• Tipo de tasa.
• Dividendo.
• Seguros.
• Gastos operacionales.
• Condiciones de prepago.
• Requisitos y condiciones particulares de la institución.

Una diferencia aparentemente pequeña en las condiciones puede adquirir importancia en un crédito contratado por muchos años.

El proceso, explicado de manera simple

Una compra financiada mediante crédito hipotecario puede visualizarse de esta manera:

1. EVALUACIÓN FINANCIERA

El banco analiza su capacidad de pago.

↓

2. PREAPROBACIÓN

Obtiene una referencia del financiamiento al que podría acceder.

↓

3. BÚSQUEDA DE PROPIEDAD

Busca dentro de un rango compatible con su presupuesto.

↓

4. OFERTA Y NEGOCIACIÓN

Se acuerdan precio y condiciones con el vendedor.

↓

5. TASACIÓN

El banco determina el valor de la propiedad para efectos del financiamiento.

↓

6. ESTUDIO DE TÍTULOS

Se revisa jurídicamente el inmueble y los antecedentes necesarios.

↓

7. APROBACIÓN Y ESCRITURA

Se estructura y formaliza la compraventa y el financiamiento.

↓

8. FIRMA EN NOTARÍA

↓

9. INSCRIPCIÓN EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES

↓

10. DESEMBOLSO Y CIERRE

Se cumplen las condiciones correspondientes para completar el pago y finalizar la operación.

Las etapas y su orden pueden variar según la institución financiera y las características particulares de la compraventa.

Primero financiamiento, después búsqueda

Una recomendación especialmente importante para quienes comienzan a buscar propiedad es conocer primero su capacidad real de compra.

Esto permite concentrarse en propiedades que efectivamente se encuentran dentro del presupuesto disponible y evita avanzar emocionalmente con una vivienda para descubrir posteriormente que el financiamiento necesario no es posible.

También permite realizar una oferta con mayor respaldo frente al vendedor.

En MILLAS Propiedades buscamos conocer desde las primeras etapas la forma de pago y situación de financiamiento de los potenciales compradores, para facilitar una negociación realista y posteriormente coordinar las distintas etapas de la operación.

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Este contenido tiene carácter informativo general. Las condiciones de financiamiento, porcentajes, tasas, requisitos, gastos y procedimientos dependen de cada institución financiera y de las características particulares del solicitante y de la propiedad.