¿Cómo vender una propiedad con crédito hipotecario vigente?

Una duda frecuente entre propietarios es si pueden vender una casa o departamento cuando todavía están pagando el crédito hipotecario.

Sí, puede vender una propiedad aunque todavía esté pagando el crédito hipotecario.

Sin embargo, la operación requiere una correcta coordinación entre el propietario, comprador, bancos, notaría y Conservador de Bienes Raíces para que la deuda sea pagada y posteriormente puedan realizarse los alzamientos correspondientes.

¿Qué significa que una propiedad esté hipotecada?

Cuando una propiedad fue adquirida mediante un crédito hipotecario, normalmente queda inscrita una hipoteca a favor de la institución financiera, además de las prohibiciones que correspondan.

Esto significa que, aunque el propietario puede decidir vender el inmueble, estas cargas deben ser consideradas y gestionadas como parte de la compraventa.

Por eso es importante conocer la situación registral de la propiedad y las condiciones del crédito antes de avanzar con la operación.

¿Tengo que terminar de pagar el crédito antes de vender?

No necesariamente.

En muchas operaciones la deuda hipotecaria se paga utilizando parte del dinero proveniente de la propia compraventa.

En términos generales, la operación se estructura para que el banco acreedor reciba el monto necesario para extinguir la deuda y posteriormente se gestione el alzamiento de la hipoteca y las prohibiciones correspondientes.

El saldo restante del precio, una vez cumplidas las condiciones establecidas para la operación, corresponde al vendedor.

La estructura específica dependerá de cada compraventa, de los bancos involucrados y de las condiciones acordadas entre las partes.

¿Qué información conviene solicitar al banco antes de vender?

Antes de avanzar es recomendable conocer, entre otros antecedentes:

• Saldo aproximado de la deuda hipotecaria.
• Institución financiera acreedora.
• Condiciones y procedimiento establecidos por el banco para el pago anticipado de la deuda.
• Hipotecas y prohibiciones actualmente inscritas sobre la propiedad.
• Antecedentes adicionales que puedan ser requeridos para gestionar el alzamiento.

Contar con esta información anticipadamente facilita la preparación de la operación.

¿Qué ocurre si el comprador también utiliza un crédito hipotecario?

Es una situación habitual.

En este caso pueden intervenir dos instituciones financieras: el banco que actualmente mantiene la hipoteca del vendedor y el banco que financiará la compra.

La operación debe estructurarse para compatibilizar los requerimientos de ambas instituciones.

El banco del comprador realizará normalmente su propia tasación, evaluación del crédito y revisión legal de la propiedad.

Durante el estudio de títulos pueden surgir solicitudes de documentos, observaciones o reparos que deberán ser respondidos antes de continuar.

Por eso la coordinación entre las partes y los bancos adquiere especial importancia.

¿Qué es el alzamiento de la hipoteca?

Una vez extinguida la obligación correspondiente, debe gestionarse el alzamiento de la hipoteca y de las prohibiciones asociadas, según corresponda.

No basta simplemente con pagar el saldo de la deuda.

Es necesario completar los actos y trámites que permitan cancelar registralmente las cargas correspondientes sobre la propiedad.

Este proceso forma parte de la coordinación legal de una compraventa con deuda hipotecaria vigente.

¿Qué ocurre con la escritura de compraventa?

La escritura debe reflejar correctamente la estructura de la operación, incluyendo las condiciones relacionadas con el pago del precio, deuda existente, financiamiento y demás aspectos que correspondan.

También pueden establecerse instrucciones notariales que determinan las condiciones bajo las cuales determinados documentos o fondos podrán ser entregados.

Por esta razón, la redacción y revisión de la escritura y de las instrucciones notariales constituyen una etapa especialmente importante.

¿Cuándo recibe el vendedor el dinero?

El momento y forma de pago dependerán de cómo haya sido estructurada la compraventa.

Cuando existen instrucciones notariales, los fondos o documentos de pago pueden quedar sujetos al cumplimiento de determinadas condiciones antes de ser liberados.

Por ejemplo, puede ser necesario verificar previamente determinadas inscripciones o actuaciones establecidas en la operación.

Una vez cumplidas las condiciones correspondientes, se procede a la liberación de las instrucciones notariales conforme a lo acordado.

¿Qué pasa después de firmar en la notaría?

La firma de la escritura no significa necesariamente que la compraventa haya terminado.

Posteriormente deben realizarse las gestiones correspondientes para que el nuevo propietario quede inscrito en el Conservador de Bienes Raíces y se efectúen los alzamientos que correspondan.

Por eso es importante mantener seguimiento sobre la operación incluso después de firmada la escritura.

¿Cómo acompañamos estas operaciones en MILLAS Propiedades?

Cuando una propiedad mantiene deuda hipotecaria vigente, en MILLAS Propiedades coordinamos comercial y legalmente las diferentes etapas necesarias para llevar la operación hasta su cierre.

Según las características de la compraventa, esta gestión puede considerar:

• Revisión inicial de los antecedentes del inmueble.
• Recopilación y preparación de la documentación legal.
• Redacción y negociación de la promesa de compraventa.
• Coordinación con las instituciones financieras.
• Gestión de respuestas frente a eventuales observaciones durante el estudio de títulos.
• Revisión o redacción de la escritura de compraventa e instrucciones notariales.
• Gestión del alzamiento de la hipoteca y prohibiciones correspondientes.
• Coordinación de firmas y trámites notariales.
• Seguimiento de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
• Gestión de la liberación de las instrucciones notariales.

De esta manera, nuestro trabajo no termina al encontrar un comprador. Buscamos que las distintas etapas comerciales, bancarias y legales estén correctamente coordinadas hasta completar la operación.

Tener una hipoteca no significa que tenga que esperar para vender

Si todavía está pagando su crédito hipotecario, no necesariamente tiene que esperar años hasta terminarlo para poner su propiedad en venta.

Lo importante es conocer previamente la situación de la deuda y preparar correctamente la operación.

¿Tiene una propiedad hipotecada y está pensando en vender?

En MILLAS Propiedades podemos evaluar los antecedentes iniciales y acompañarlo durante el proceso comercial y legal de la operación.

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