¿Qué diferencia hay entre reserva, oferta y promesa de compraventa?

Cuando una persona encuentra una propiedad que le interesa, pueden aparecer distintos documentos durante la negociación: reserva, oferta de compra y promesa de compraventa.

Aunque a veces estos términos se utilizan indistintamente, no significan necesariamente lo mismo ni generan las mismas obligaciones.

• OFERTA → NEGOCIACIÓN → PROMESA → ESCRITURA → INSCRIPCIÓN

Por eso, antes de firmar un documento o entregar dinero es fundamental entender qué está firmando, qué compromiso está asumiendo y qué ocurrirá si finalmente la compraventa no se concreta.

¿Qué es una oferta de compra?

Una oferta de compra es una propuesta que realiza un potencial comprador para adquirir una propiedad bajo determinadas condiciones.

No necesariamente tiene que limitarse al precio.

Una oferta puede considerar aspectos como:

• Precio ofrecido.
• Forma de pago.
• Crédito hipotecario o recursos propios.
• Plazo para concretar la operación.
• Fecha o condiciones de entrega.
• Bienes incluidos en la compraventa.
• Condiciones particulares.
• Vigencia de la oferta.

Esto permite que vendedor y comprador negocien sobre una base más clara.

¿Una oferta siempre es inferior al precio publicado?

No.

Realizar una oferta no significa necesariamente pedir una rebaja.

Un comprador podría ofrecer exactamente el precio publicado e incorporar condiciones relacionadas con el financiamiento, plazos o entrega.

También podría realizar una oferta inferior o, en determinadas circunstancias, plantear otras condiciones comerciales.

Lo importante es evaluar la oferta completa y no solamente el precio.

Por ejemplo, dos compradores podrían ofrecer el mismo valor, pero uno tener financiamiento avanzado y el otro recién comenzar su evaluación bancaria.

Para el vendedor, ambas propuestas pueden representar escenarios diferentes.

¿Qué ocurre cuando el vendedor acepta una oferta?

Dependerá del documento utilizado y de las condiciones bajo las cuales fue formulada y aceptada.

Por eso es importante no asumir que toda “aceptación de oferta” produce automáticamente los mismos efectos.

El documento debería establecer claramente:

• Qué se está aceptando.
• Durante cuánto tiempo tiene vigencia.
• Qué pasos siguen después de la aceptación.
• Si existen condiciones pendientes.
• Si se entregará dinero.
• En qué momento se preparará la promesa de compraventa.

El contenido del documento es más importante que el nombre que aparece en su encabezado.

¿Qué es una reserva de propiedad?

En el mercado inmobiliario también se utiliza el concepto de reserva.

En términos prácticos, suele utilizarse para manifestar un interés concreto en avanzar con una propiedad y, en algunos casos, puede contemplar la entrega de una suma de dinero.

Sin embargo, no existe una única estructura aplicable a todas las reservas.

Por eso, antes de entregar dinero, el comprador debería conocer claramente:

• Para qué se entrega.
• Quién recibirá o custodiará el dinero.
• Bajo qué condiciones será devuelto.
• Qué ocurre si el vendedor rechaza la propuesta.
• Qué ocurre si el comprador desiste.
• Qué sucede si el crédito hipotecario no es aprobado.
• Cuánto tiempo estará reservada la propiedad.
• Qué documento deberá firmarse posteriormente.

Nunca debería entregarse dinero simplemente porque alguien señala verbalmente que es necesario para “asegurar” una propiedad sin comprender las condiciones correspondientes.

¿Reserva y oferta son lo mismo?

No necesariamente.

Una oferta busca principalmente establecer las condiciones bajo las cuales el comprador está dispuesto a adquirir la propiedad.

Una reserva puede incorporar además mecanismos destinados a mantener temporalmente una propiedad fuera de negociación con otros interesados, dependiendo del documento y de lo acordado.

En la práctica pueden existir documentos que mezclen elementos de ambos conceptos.

Por eso nuevamente resulta fundamental leer las cláusulas y no quedarse solamente con el título del documento.

¿Qué es una promesa de compraventa?

La promesa de compraventa representa una etapa diferente.

Mediante este contrato, comprador y vendedor se comprometen a celebrar posteriormente la compraventa definitiva bajo las condiciones establecidas.

La promesa puede regular materias como:

• Precio definitivo.
• Forma de pago.
• Financiamiento.
• Plazos.
• Condiciones necesarias para celebrar la compraventa.
• Situación de los títulos.
• Hipotecas existentes.
• Fecha o condiciones de entrega.
• Multas por incumplimiento.
• Otras condiciones particulares.

Por esta razón, la promesa no debería considerarse un simple formulario administrativo.

¿Cuál es la principal diferencia?

De manera simplificada, podemos entender el proceso así:

OFERTA

“Quiero comprar bajo estas condiciones.”

↓

ACEPTACIÓN / NEGOCIACIÓN

“Estamos de acuerdo en las principales condiciones comerciales.”

↓

RESERVA

Puede utilizarse, según el caso, para formalizar interés y determinadas condiciones mientras se avanza en la operación.

↓

PROMESA DE COMPRAVENTA

“Nos comprometemos a celebrar la compraventa bajo las condiciones establecidas en este contrato.”

↓

ESCRITURA DE COMPRAVENTA

Se formaliza la compraventa en los términos correspondientes.

↓

INSCRIPCIÓN

La propiedad debe ser inscrita a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

Esta secuencia es solamente referencial. No todas las operaciones utilizan necesariamente una reserva ni siguen exactamente las mismas etapas.

¿Qué pasa con el dinero entregado en una reserva?

Dependerá completamente de las condiciones del documento.

Por eso debería establecerse claramente:

monto + finalidad + custodia + condiciones de devolución + consecuencias del desistimiento o incumplimiento.

Antes de transferir o entregar dinero, recomendamos que estas condiciones estén documentadas y sean comprendidas por las partes.

¿Qué pasa si el banco no aprueba el crédito?

Esta es una de las situaciones que deberían analizarse antes de firmar documentos que involucren obligaciones o entrega de dinero.

Una preaprobación bancaria no significa necesariamente que el crédito hipotecario definitivo esté aprobado.

Posteriormente pueden existir:

• Evaluación financiera.
• Tasación.
• Estudio de títulos.
• Revisión de antecedentes.
• Condiciones particulares exigidas por la institución financiera.

Si la compra depende de financiamiento, es importante establecer adecuadamente qué ocurrirá si ese financiamiento finalmente no puede obtenerse.

¿Cuándo debería intervenir un abogado?

Mientras más avance la operación hacia documentos que generen obligaciones relevantes, mayor importancia adquiere una adecuada revisión jurídica.

Especialmente antes de firmar una promesa de compraventa, recomendamos comprender completamente sus cláusulas y contar con apoyo legal cuando las características de la operación lo requieran.

Esto es especialmente relevante cuando existen situaciones como:

• Crédito hipotecario.
• Hipoteca vigente del vendedor.
• Herencias.
• Sociedades.
• Poderes.
• Regularizaciones pendientes.
• Condiciones especiales de entrega.
• Operaciones de mayor complejidad.

No firme solamente porque “es el documento que se usa”

En una compraventa inmobiliaria pueden estar involucrados los ahorros de muchos años y obligaciones por montos importantes.

Por eso, antes de firmar cualquier documento, pregunte:

¿Qué estoy firmando?
¿Qué obligación estoy asumiendo?
¿Qué ocurre con el dinero que estoy entregando?
¿Qué pasa si la operación no se concreta?
¿Qué condiciones deben cumplirse para avanzar?

Si alguna respuesta no está clara, lo recomendable es aclararla antes de firmar o entregar dinero.

¿Cómo gestionamos una negociación en MILLAS Propiedades?

En MILLAS Propiedades buscamos que las condiciones comerciales de una operación queden claras desde sus primeras etapas.

Cuando recibimos una propuesta, coordinamos la negociación entre comprador y vendedor considerando no solamente el precio, sino también forma de pago, financiamiento, plazos, entrega y demás condiciones relevantes.

Una vez alcanzado un acuerdo comercial y cuando corresponde avanzar a una promesa de compraventa, coordinamos con apoyo legal especializado la preparación y negociación del documento hasta alcanzar un texto consensuado entre las partes.

Posteriormente continuamos acompañando la operación durante las etapas necesarias para avanzar hacia su cierre.

¿Está comprando o vendiendo una propiedad?

Antes de firmar o entregar dinero, asegúrese de conocer claramente las condiciones de la operación.

En MILLAS Propiedades lo acompañamos desde la negociación hasta el cierre.

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Conectamos personas con propiedades para lograr el match perfecto.

Este contenido es de carácter informativo general. El alcance y los efectos jurídicos de una oferta, reserva, promesa u otro documento dependen de su contenido y de las circunstancias particulares de cada operación. Ante una situación específica, recomendamos su revisión jurídica.