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¿Qué revisar antes de firmar una promesa de compraventa en Chile?
La promesa de compraventa es una de las etapas más importantes en la compra o venta de una propiedad.
En ella, comprador y vendedor establecen las condiciones bajo las cuales se comprometen a celebrar posteriormente la compraventa definitiva.
Por eso, no debería considerarse un simple trámite previo a la escritura.
Antes de firmarla es fundamental comprender qué se está acordando, cuáles son los plazos, qué condiciones deben cumplirse y qué ocurre si alguna de las partes no puede o no quiere continuar con la operación.
¿Qué es una promesa de compraventa?
En términos generales, es un contrato mediante el cual las partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato definitivo, siempre que se cumplan las condiciones establecidas.
En una operación inmobiliaria permite dejar por escrito aspectos fundamentales de la negociación antes de otorgar la escritura definitiva.
Por ejemplo:
- Identificación del comprador y vendedor.
- Individualización de la propiedad.
- Precio acordado.
- Forma de pago.
- Plazos.
- Condiciones para celebrar la compraventa.
- Situación del financiamiento.
- Fecha o condiciones de entrega.
- Multas o consecuencias ante incumplimientos.
- Otras condiciones particulares de la operación.
1. Verifique correctamente quién compra y quién vende
Los datos de las partes deben estar correctamente individualizados.
Además, es importante verificar que quien promete vender tenga las facultades necesarias para hacerlo.
Pueden existir situaciones que requieran una revisión adicional, como:
- Propiedades pertenecientes a varias personas.
- Propiedades recibidas por herencia.
- Vendedores casados bajo determinados regímenes matrimoniales.
- Propiedades pertenecientes a sociedades.
- Personas actuando mediante poderes o representaciones.
Este análisis puede evitar dificultades posteriores al momento de preparar la escritura definitiva.
2. La propiedad debe estar correctamente individualizada
La promesa debería identificar claramente el inmueble objeto de la operación.
Dependiendo del caso, esto puede incluir información relativa a:
- Dirección.
- Inscripción de dominio.
- Rol de avalúo.
- Estacionamientos.
- Bodegas.
- Derechos asociados.
- Otros inmuebles o bienes incluidos en la operación.
En departamentos, por ejemplo, es importante verificar si estacionamiento y bodega tienen inscripciones o roles independientes cuando corresponda.
3. Revise cuidadosamente el precio y la forma de pago
No basta con indicar cuánto cuesta la propiedad.
También debe quedar claramente establecido cómo se pagará el precio.
Por ejemplo:
- Recursos propios del comprador.
- Crédito hipotecario.
- Combinación de recursos propios y financiamiento.
- Forma y oportunidad de los pagos.
- Condiciones asociadas a documentos o fondos entregados en notaría.
Una estructura de pago poco clara puede generar diferencias importantes cuando la operación avance hacia la escritura.
4. ¿Qué pasa si el comprador necesita un crédito hipotecario?
Este punto merece especial atención.
Si la compra depende de financiamiento bancario, la promesa debería considerar adecuadamente esta circunstancia.
Tener una evaluación previa del banco es recomendable, pero una evaluación o preaprobación no necesariamente equivale a la aprobación definitiva de la operación.
El banco todavía puede requerir:
- Evaluación financiera definitiva.
- Tasación de la propiedad.
- Estudio de títulos.
- Antecedentes adicionales.
- Cumplimiento de sus políticas de financiamiento.
Por eso, antes de firmar, comprador y vendedor deberían comprender claramente qué ocurrirá si el financiamiento necesario finalmente no se obtiene.
5. Revise los plazos
La promesa debería establecer de manera clara cuándo o bajo qué condiciones deberá celebrarse la compraventa definitiva.
Un plazo demasiado breve puede generar dificultades si existen bancos, estudios de títulos, alzamientos u otros trámites involucrados.
Uno excesivamente abierto puede generar incertidumbre para ambas partes.
Los plazos deben ser realistas respecto de las características de la operación.
6. Revise las multas antes de firmar
Muchas promesas contemplan multas o cláusulas penales para el caso de incumplimiento.
Estas disposiciones tienen importancia real.
Antes de firmar, ambas partes deberían conocer:
cuándo se considera que existe incumplimiento, cuánto asciende la multa, en qué circunstancias se aplica y qué excepciones contempla el contrato.
No es recomendable descubrir el alcance de una cláusula de incumplimiento cuando el problema ya se produjo.
7. ¿Qué ocurre si el estudio de títulos detecta un problema?
Esta es otra situación que debería estar correctamente contemplada.
Durante la revisión legal pueden aparecer observaciones relacionadas con la propiedad o sus antecedentes.
Algunas pueden resolverse rápidamente; otras pueden requerir trámites adicionales.
La promesa debería establecer adecuadamente qué sucede si aparecen reparos u observaciones que impidan o retrasen la celebración de la compraventa definitiva.
Esto adquiere especial importancia cuando participa un banco financiando la operación.
8. Si existe una hipoteca vigente, debe considerarse desde el principio
Una propiedad hipotecada puede venderse.
Sin embargo, si el vendedor mantiene un crédito hipotecario, la operación deberá contemplar el pago de la deuda y la coordinación necesaria para realizar los alzamientos correspondientes.
Esta situación no debería descubrirse al final del proceso.
Mientras antes se conozcan las cargas existentes sobre la propiedad, mejor podrá estructurarse la operación.
9. Defina cuándo y cómo se entregará la propiedad
La entrega material también debe quedar claramente acordada.
No siempre la entrega de las llaves ocurre el mismo día de la firma de la escritura.
Puede establecerse, por ejemplo, que la propiedad sea entregada después de determinada inscripción, pago o cumplimiento de alguna condición acordada entre las partes.
También conviene definir el estado en que deberá entregarse.
10. Especifique qué bienes quedan incluidos
Este punto puede evitar discusiones posteriores.
Si como parte de la negociación permanecerán determinados elementos —por ejemplo, luminarias, cortinas, electrodomésticos empotrados, muebles específicos u otros bienes— conviene individualizarlos claramente.
Lo que comprador y vendedor entienden verbalmente puede no ser exactamente lo mismo.
Si es importante para la operación, es preferible dejarlo por escrito.
11. No firme un documento que no comprende
Una promesa puede contener términos jurídicos y obligaciones que no siempre resultan evidentes para una persona que participa por primera vez en una operación inmobiliaria.
Si alguna cláusula no se entiende, lo correcto es preguntar y solicitar una explicación antes de firmar.
Y si existen aspectos jurídicos relevantes o situaciones especiales, es recomendable contar con una revisión legal adecuada.
La promesa debe reflejar la negociación real
Un buen contrato no debería limitarse a utilizar un formulario estándar cambiando nombres, dirección y precio.
Cada operación puede presentar características diferentes:
crédito hipotecario, deuda vigente del vendedor, plazos especiales, entrega diferida, regularizaciones, herencias, condiciones de financiamiento o acuerdos particulares.
La promesa debería reflejar correctamente esas circunstancias.
¿Cómo trabajamos esta etapa en MILLAS Propiedades?
En MILLAS Propiedades consideramos que encontrar un comprador y acordar un precio es solamente una parte del proceso.
Una vez alcanzado un acuerdo comercial, coordinamos la preparación de la operación y, con apoyo legal especializado, la redacción y negociación de la promesa de compraventa hasta alcanzar un documento consensuado entre las partes.
Según las características de la operación, nuestro acompañamiento puede considerar:
- Revisión inicial de antecedentes.
- Identificación de posibles contingencias.
- Coordinación entre comprador y vendedor.
- Preparación y negociación de la promesa.
- Coordinación de la firma.
- Acompañamiento en notaría cuando corresponda.
- Recopilación posterior de antecedentes para la operación.
- Coordinación con bancos cuando existe financiamiento.
Nuestro objetivo es que las condiciones comerciales acordadas queden correctamente reflejadas y que la operación pueda avanzar hacia las siguientes etapas con claridad para las partes.
¿Está comprando o vendiendo una propiedad?
Antes de firmar una promesa, asegúrese de comprender las condiciones y obligaciones que está asumiendo.
En MILLAS Propiedades acompañamos la operación desde la negociación hasta su cierre.
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Conectamos personas con propiedades para lograr el match perfecto.
Este contenido es de carácter informativo general. Las condiciones y efectos de una promesa de compraventa dependen de cada operación, por lo que las situaciones particulares deben ser revisadas individualmente.