Financiamiento
¿Qué es el leasing habitacional y cómo funciona en Chile?
El leasing habitacional es un sistema para acceder a una vivienda mediante un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.
A diferencia de una compra tradicional financiada con crédito hipotecario, durante el período acordado la persona ocupa la vivienda como arrendataria y realiza aportes periódicos destinados tanto al arriendo como a completar el precio de compra, además de otros cargos que puedan establecerse en el contrato. Una vez enterado el precio prometido de venta y cumplidas las condiciones correspondientes, se realiza el traspaso de la vivienda.
En Chile este sistema está regulado principalmente por la Ley N.º 19.281 sobre Arrendamiento de Viviendas con Promesa de Compraventa y su reglamento.
¿Cómo funciona?
De manera simplificada:
SE ELIGE LA VIVIENDA → CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE COMPRAVENTA → PAGOS PERIÓDICOS → SE COMPLETA EL PRECIO → COMPRAVENTA Y TRASPASO DE LA VIVIENDA
Durante la vigencia del contrato, la vivienda pertenece a la sociedad inmobiliaria correspondiente. El interesado la utiliza como arrendatario promitente comprador mientras realiza los aportes establecidos para alcanzar su adquisición.
¿Es lo mismo que un crédito hipotecario?
No.
Con un crédito hipotecario tradicional, el comprador adquiere la propiedad y el banco financia parte del precio, quedando normalmente constituida una hipoteca como garantía.
En el leasing habitacional regulado por la Ley 19.281, en cambio, existe inicialmente una relación de arrendamiento con promesa de compraventa y la adquisición se produce conforme al mecanismo y condiciones establecidos en el contrato.
Esta diferencia es importante, porque pagar mensualmente por una vivienda no significa necesariamente ser todavía su propietario.
¿Se necesita un pie?
Una característica interesante del programa de leasing habitacional es que no exige necesariamente ahorro previo. Sin embargo, la sociedad inmobiliaria puede exigir un aporte al contado y existen gastos asociados a la operación.
Por lo tanto, no conviene presentarlo simplemente como una forma de comprar una propiedad “sin pie”.
¿Existe subsidio para leasing habitacional?
Sí. Actualmente existe un subsidio de leasing habitacional, sujeto al cumplimiento de determinados requisitos.
El programa permite acceder a viviendas nuevas o usadas de hasta 2.000 UF, límite que aumenta a 2.200 UF en determinadas regiones del extremo norte y sur, mediante una sociedad inmobiliaria de leasing habitacional.
Entre los requisitos generales informados actualmente por MINVU se encuentran ser mayor de edad, estar inscrito en el Registro Único de Inscritos del SERVIU, no ser propietario de una vivienda, no haber recibido determinados beneficios habitacionales anteriormente y contar con una cuenta de ahorro para arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.
Importante: leasing habitacional y subsidio de leasing habitacional están relacionados, pero conviene distinguir el mecanismo contractualdel beneficio estatal, que tiene requisitos y límites propios.
¿Qué tipo de vivienda se puede adquirir?
El programa de subsidio permite acceder a viviendas nuevas o usadas, dentro de los límites y requisitos establecidos.
Además, la Ley 19.281 contempla contratos de arrendamiento con promesa de compraventa sobre viviendas terminadas nuevas, usadas e incluso determinadas viviendas en construcción.
¿Para quién puede ser una alternativa?
Puede resultar especialmente interesante para personas que tienen capacidad para asumir un pago mensual, pero encuentran dificultades para reunir el ahorro necesario para otras alternativas de adquisición de vivienda. Precisamente MINVU describe el programa como dirigido a personas capaces de pagar un arriendo, pero que no tienen capacidad de generar ahorro suficiente para postular a otros sistemas de subsidio.
Sin embargo, no significa que cualquier persona que no califique para un crédito hipotecario automáticamente calificará para leasing. La entidad correspondiente también evaluará las condiciones de la operación.
¿Qué debería revisar antes de contratar un leasing habitacional?
Especial atención merecen el precio final de la vivienda, plazo del contrato, monto de los aportes mensuales, qué parte corresponde a renta y qué parte se destina al precio, seguros y otros cargos, condiciones de término anticipado, consecuencias del incumplimiento y requisitos para que finalmente se produzca la compraventa.
Por eso, más que comparar solamente “dividendo versus cuota de leasing”, conviene analizar el costo total y las condiciones completas de ambas alternativas.
Crédito hipotecario, compra en cuotas y leasing no son lo mismo
Esta distinción me parece especialmente valiosa para la Guía:
Crédito hipotecario: una institución financiera presta parte del dinero necesario para comprar.
Compra en cuotas con financiamiento del vendedor: comprador y vendedor estructuran directamente el pago diferido del precio, con las garantías correspondientes.
Leasing habitacional: se estructura un arrendamiento con promesa de compraventa bajo el régimen aplicable, y la adquisición de la vivienda se produce posteriormente conforme al contrato.
Son alternativas diferentes y la más conveniente dependerá de la situación financiera del comprador, la propiedad y las condiciones de cada operación.
En MILLAS Propiedades
Si una persona quiere comprar una propiedad y el crédito hipotecario tradicional no resulta adecuado, es posible evaluar otras estructuras de adquisición y financiamiento, considerando la capacidad de pago, el capital disponible y las condiciones que estaría dispuesto a aceptar el propietario.
Cuando la operación requiere una estructura contractual especial, esta debe revisarse con el correspondiente apoyo legal.
No existe una única forma de comprar una propiedad. Lo importante es encontrar una alternativa viable, correctamente estructurada y segura para las partes.