Financiamiento
¿Qué es la tasación bancaria y qué pasa si la propiedad tasa menos que el precio de compra?
Cuando una propiedad se compra mediante crédito hipotecario, uno de los pasos habituales del proceso es la tasación bancaria.
Aunque comprador y vendedor ya hayan acordado un precio, el banco necesita realizar su propia evaluación del inmueble antes de determinar las condiciones definitivas del financiamiento.
Y aquí puede aparecer una situación que sorprende a muchos compradores:
El precio acordado por una propiedad puede ser diferente de su tasación bancaria.
Si la tasación resulta inferior al precio de compra, el comprador podría necesitar aportar más recursos propios para completar la operación.
¿Qué es una tasación bancaria?
Es una evaluación de la propiedad solicitada por la institución financiera dentro del proceso de otorgamiento de un crédito hipotecario.
El banco necesita conocer las características y valor del inmueble que servirá como garantía del financiamiento.
Para ello encarga una tasación a un profesional o entidad que trabaja bajo los criterios establecidos para este tipo de evaluación.
La tasación puede considerar, entre otros antecedentes:
- Ubicación.
- Superficie.
- Características de la construcción.
- Antigüedad.
- Estado de conservación.
- Características del terreno.
- Estacionamientos y bodegas.
- Propiedades comparables.
- Condiciones del sector.
- Antecedentes disponibles del inmueble.
Los criterios específicos pueden variar según la institución y el tipo de propiedad.
¿La tasación bancaria determina el precio de venta?
No.
El precio de compraventa es el valor acordado entre comprador y vendedor.
La tasación bancaria, en cambio, forma parte del análisis que realiza la institución financiera para evaluar el inmueble y determinar las condiciones bajo las cuales está dispuesta a financiar la operación.
Por eso pueden coexistir diferentes valores:
Precio publicado
El valor solicitado inicialmente por el vendedor.
Precio de compraventa
El valor finalmente negociado entre comprador y vendedor.
Tasación bancaria
La valoración obtenida dentro del proceso de evaluación de la institución financiera.
Avalúo fiscal
Valor determinado para efectos tributarios.
No deberían confundirse estos cuatro conceptos.
¿Qué pasa si la tasación es igual o superior al precio de compra?
Desde el punto de vista del valor de la garantía, normalmente no se presenta la diferencia que preocupa al comprador cuando la tasación resulta inferior.
Sin embargo, esto no significa que el banco automáticamente financiará un porcentaje mayor ni que el crédito esté definitivamente aprobado.
La institución seguirá aplicando sus políticas de financiamiento y evaluando la capacidad crediticia del comprador y los demás antecedentes de la operación.
¿Qué pasa si la propiedad tasa menos que el precio acordado?
Aquí aparece el escenario más importante.
Supongamos que comprador y vendedor acuerdan un precio de:
UF 8.000
El comprador esperaba obtener un financiamiento equivalente al 80%.
Inicialmente podría haber calculado:
Precio: UF 8.000
80% financiamiento: UF 6.400
Aporte propio: UF 1.600
Pero posteriormente el banco tasa la propiedad en:
UF 7.500
Si, conforme a sus políticas, el banco determina el financiamiento considerando ese menor valor, un 80% de UF 7.500 equivaldría a:
Financiamiento: UF 6.000
Como el vendedor continúa recibiendo las UF 8.000 acordadas, el comprador tendría que aportar:
UF 2.000
En este ejemplo, la diferencia de tasación aumentaría el aporte propio desde UF 1.600 a UF 2.000.
Es decir, necesitaría UF 400 adicionales, además de los demás gastos de la operación.
Este ejemplo es solamente ilustrativo. La forma de determinar el monto financiable depende de las políticas y condiciones de cada institución financiera.
¿Por qué puede existir una diferencia?
Existen distintas razones por las que la tasación puede no coincidir con el precio acordado.
Entre ellas pueden encontrarse:
- El precio solicitado está por encima de propiedades comparables.
- Características particulares del inmueble.
- Estado de conservación.
- Ubicación específica.
- Superficie reconocida para efectos de la evaluación.
- Ampliaciones o construcciones.
- Condiciones del mercado.
- Criterios utilizados en la tasación.
Esto no significa necesariamente que comprador o vendedor estén “equivocados”.
El precio de mercado surge de una negociación, mientras que el banco realiza una evaluación con un objetivo específico: analizar el inmueble que respaldará el crédito.
¿Qué ocurre con las ampliaciones no regularizadas?
Este punto puede adquirir especial importancia en casas.
Una vivienda puede tener físicamente más metros construidos que los que aparecen correctamente documentados o regularizados.
Por ejemplo, podría existir:
- Una ampliación de dormitorio.
- Quincho cerrado.
- Terraza incorporada.
- Segundo piso.
- Logia ampliada.
- Otras construcciones posteriores.
La forma en que estas superficies sean consideradas dependerá de los antecedentes de la propiedad y de los criterios aplicados en la evaluación.
Por eso recomendamos revisar metros construidos y situación municipal antes de avanzar demasiado en una operación financiada.
¿Se puede pedir una nueva tasación?
Dependerá de las políticas de la institución financiera y de las circunstancias de la operación.
Si existen antecedentes objetivos que puedan justificar una revisión —por ejemplo, información relevante de la propiedad que no haya sido considerada— puede consultarse al banco respecto de sus procedimientos.
Pero no debería asumirse que una nueva evaluación necesariamente aumentará el valor.
¿Se puede negociar nuevamente el precio con el vendedor?
Sí, comprador y vendedor pueden intentar renegociar si ambos están de acuerdo.
Sin embargo, el vendedor no está necesariamente obligado a reducir el precio porque la tasación bancaria haya resultado inferior.
Podrían producirse diferentes escenarios:
1. El comprador aporta la diferencia.
2. Comprador y vendedor renegocian el precio.
3. Se analiza otra alternativa de financiamiento.
4. La operación no continúa si no existe una solución compatible con las condiciones acordadas.
Lo que corresponda dependerá además de los documentos que ya hayan firmado las partes y de las obligaciones asumidas.
¿Qué pasa si ya firmé una promesa de compraventa?
Aquí la situación requiere especial cuidado.
Si existe una promesa firmada, será necesario revisar qué se estableció respecto del financiamiento, plazos, condiciones y eventuales incumplimientos.
No debería asumirse que una tasación inferior permite automáticamente al comprador retirarse de la operación sin consecuencias.
Por eso, cuando la compra depende de crédito hipotecario, es muy importante que las condiciones de financiamiento sean adecuadamente consideradas antes de firmar la promesa.
¿Cómo reducir el riesgo antes de hacer una oferta?
No es posible conocer con certeza una tasación bancaria antes de que sea realizada.
Sin embargo, sí pueden tomarse algunas precauciones:
- Conocer previamente la capacidad de financiamiento.
- Mantener un margen de recursos propios.
- Analizar propiedades comparables.
- Revisar si los metros construidos están correctamente documentados.
- Evitar comprometer todos los ahorros exclusivamente en el pie.
- Entender las condiciones del crédito.
- Revisar adecuadamente la promesa antes de firmarla.
Y, especialmente:
No confunda preaprobación con financiamiento definitivo.
Tasación comercial y tasación bancaria: ¿son lo mismo?
No necesariamente.
Una evaluación comercial busca determinar un valor razonable de comercialización considerando el mercado y las características de la propiedad.
La tasación solicitada por una institución financiera tiene además un objetivo relacionado con el riesgo y garantía del financiamiento.
Ambas pueden aportar información relevante, pero responden a finalidades diferentes.
El precio correcto también ayuda al financiamiento
Definir adecuadamente el precio de una propiedad no solamente influye en la cantidad de interesados.
También puede facilitar el desarrollo posterior de una operación financiada.
Cuando existe una diferencia importante entre el precio negociado y la valoración que obtiene el banco, pueden aparecer dificultades para completar el financiamiento.
Por eso en MILLAS Propiedades consideramos el precio como parte de una estrategia más amplia, analizando la propiedad, su mercado y las condiciones bajo las cuales probablemente competirán los potenciales compradores.
Además, cuando existe financiamiento hipotecario, coordinamos las distintas etapas de la operación y mantenemos comunicación con las partes para facilitar su avance.
¿Está comprando o vendiendo una propiedad?
Antes de avanzar, es importante conocer cómo el financiamiento puede afectar la operación.
En MILLAS Propiedades acompañamos a nuestros clientes desde la negociación hasta el cierre.
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Este contenido tiene carácter informativo general. Los criterios de tasación, porcentajes de financiamiento y condiciones crediticias dependen de cada institución financiera y de las características particulares de la operación.